女性弁護士ローズの会

他の道から弁護士になった女性弁護士4人が、身近な法律に関する情報や日々の出来事など、思いつくままに書き綴ります☆ 
 
 
プロフィール

ローズの会

Author:ローズの会
福岡・広島の女性弁護士4人組

西岡 西岡里恵(にしおかりえ)
平和の森法律事務所(福岡)
医療事務→司法書士→弁護士

春田 春田久美子(はるたくみこ)
福岡エクレール法律事務所
OL→裁判官→弁護士 
 
下山 下山津雅子(しもやまつかこ)
泰星法律事務所(久留米)
法律事務所事務員→弁護士

依田 依田有樹恵 (よだゆきえ)
よこがわ法律事務所(広島)
OL→弁護士


【御挨拶】

わたしたちは、福岡県・広島弁護士会登録の女性弁護士です

4人の共通点は、別の道から弁護士になったこと、そして、弁護士をもっと身近に感じて欲しいとの思いがあることです

ちょっと弁護士に聞いてみよう、話してみよう、と気軽にご相談いただければと思います

お気軽にアクセスください!
 
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敷金・修繕費について2 

毎日暑い日が続きますが,みなさん,お元気ですか

さて,今回は敷金・修繕費などの原状回復費用の問題の続きをお話したいと思います
借りていた家を明け渡した後,修繕費やハウスクリーニング代として,敷金から差し引かれたり,それ以上の請求をされることがあるけれども,これを全額支払う必要がない場合が多いことは,前回,お話しましたよね

今回は,支払う必要が無い場合について,少し説明させてください。
ハウスクリーニング代などの原状回復費用を,賃借人(借りた人です)に負担させるためには,賃貸借契約書に原状回復費用を賃借人に負担させる,という特約があっても,それだけでは賃借人に原状回復費用を負担させることはできません
費用負担させるには,契約書に,賃借人が費用負担する原状回復費用の範囲が具体的に明記されている必要があります

そして,具体的に明記されているか否かの判断は,判例上,結構厳しい条件で判断されています。なので,皆さんがお引っ越しされたとき,不動産業者からハウスクリーニング代等を請求されても,一度,消費生活センターや弁護士に相談されて下さいね
弁護士の相談,と言えば,敷居が高い感じがおありかもしれませんが,相談だけなら料金もあまりかからないことが多いですし,私たちも,初回相談無料です

相談だけきいて,自分で交渉することもできますし,納得がいかないことがあったら,支払う前にぜひご相談ください
                                   【依田有樹恵】
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敷金・修繕費の請求について 1 

 みなさん,梅雨の季節ですが,元気にしていらっしゃるでしょうか

 ところで,今日は久しぶりに敷金について,少しお話したいと思います

 敷金とは,家や店舗を借りた人が,賃貸借契約を終了させて,その家等を明け渡すまでに発生した,未払い賃料やわざと家等を壊した場合の修繕費などの担保として契約時に支払うものですから,このような費用がない場合は,原則として全額返還されるべきものです。

 しかし,賃貸借契約をする際,敷金を入れると同時に,原状回復特約が契約内容に入っていることがあります。
 これは,ウスクリーニングなど,通常の使用であっても発生する汚れや劣化について(通常損耗といいます。),敷金から差し引いて,賃貸人の負担とする特約です。
 できれば,このような特約は,契約時に外した方がいいのですが,それを考えると,住みたい部屋に住めない,借りたい店舗を借りられない,など,賃借人はどうしても弱い立場にありますよね
 でも,この特約があっても,必ずすべて賃借人の負担になるとは限りません。後から,この特約の有効性を争えることも多々あります
 なので,敷金がちゃんと戻って来ないとか,それ以上の修繕費を請求された,とかいう場合は,とりあえず一度,弁護士に相談されてくださいね
 お力になれることも多々あると思います

 広島では,敷金問題対策弁護団があります。私もその一員です。広島市の消費生活センターなどから,アクセス方法をお伝えしています。お気軽にご相談くださいね

【依田有樹恵】 

突然の明け渡し請求 

人にとって住まいは重要ですね

それなのに、もし、賃貸しているおうちを突然大家さんに明け渡すように請求されたらどうしますか?

引っ越しにはお金がかかりますし、住環境が変わるといろいろと不便が出ることも多く、すぐには応じることができない場合も多いでしょう

賃貸借契約においては、期間が定めてありますが、期間満了後も同条件で契約が更新されることがほとんどでしょう。

賃貸借の期間の定めがある場合、賃貸人が契約の更新を拒絶するには、正当な事由が必要です。

正当な事由があるか否かは、賃貸借に関する従前の経過や建物の利用状況の他、立ち退き料の給付の申し出があったかどうか等の事情の総合考慮により判断されます。

そのため、立ち退き料を請求できる場合も多いので、突然明け渡し請求をされた場合には、納得いくまで交渉することをお勧めします

by nishioka

新居選びの際には、契約内容の確認を! 

春は引っ越しのシーズンですね

新しい家を契約する際に気をつけていただきたいポイントがいくつかあります。


まず、敷金と礼金の違いです。

敷金は預け金ですから、家賃の滞納分や、特別に修理が必要な箇所等がない場合は、原則、全額戻ってくるはずのものです。

一方で、礼金は家を貸してくれたお礼という性質ですから、もともと戻らない性質です。

この違いを知っていれば、借りる側としては、礼金よりは敷金のほうがいい、ということになりますね。

敷引特約(当初から、明け渡しの際には全額返さずに敷金のうちいくらかを差し引く契約)も多いので気をつけましょう。


次に、契約期間が1年ないし2年の賃貸借契約が多いですが、更新料が定められている場合があります。
契約期間以上に住む場合に、更新するたびに費用を取るというものです。

契約内容が変わることはあまりないのですから、更新料って必要なの?と思ってしまいます。
長く住む場合には、更新するたびに費用が発生することになってしまうので、更新料もないほうがいいですね。


あとは、よくあるのが、引っ越ししてから1年以内の退去の場合には、賃料1月分をし払う約束があるなど、途中退去の場合の違約金を定める契約がありますね。

これは、貸す側にとっては、また新しい人を募集する必要があり、その際にはハウスクリーニングもやり直す必要があるなど、貸す側の気持ちもわかるものですが、借りる側としては、急に引っ越す必要が出る場合も考えられますよね。

ですから、1年以内であればまだしも、2年などと長い期間の退去を禁じる内容の契約はしないほうがいいでしょう。


もっとも、借りるときには、敷引特約や礼金は極力避けたい、更新料は払いたくないなどと思っても、不動産業者が契約書を用意しますし、契約内容に異議を唱えると入居を断られるかもしれないのですから、借主は弱い立場ですよね。。

不利な契約をした場合には、その契約は、消費者契約法10条により無効だとして、後で争う余地はあります

ただ、後で争うのも大変ですから、契約をする際はよく考えて、できるだけ交渉するようにしましょう


契約書っていろいろと小さい字で書いてあることが多く、いちいち読むのは大変なので、ついつい安易に署名押印しがちです。

しかし、あとで、契約書にちゃんと書いてあるでしょう、などと言われて困るのは自分ですから、契約時にできるだけ慎重に検討することが重要です


by nishioka

保証人紹介トラブルにご注意! 

賃貸マンションを借りるにあたり、貸主から保証人を求められることはよくあります。
また、融資の時にも保証人を求められることもよくあります。

そのような場合に、保証人になってもらえる人がいない場合、保証人紹介業者の利用を考えることがあるでしょう。

保証人紹介業者は、保証人を探している人が、賃貸保証や融資保証等内容に応じて数万円の登録料を払えば保証人を紹介してくれるシステムです。

一方で、保証人紹介業者は、保証人を請け負ってくれる人を、報酬の支払いを約束して募っています。
その場合、保証引受人に対して、債務者が債務者が支払えない場合にも、業者が責任をもつことを約束することが多いようです。

しかし、登録料を支払ったのに保証人の紹介がない、入居後も「更新料」「手数料」等々の名目でよくわからない費用を請求される保証人が弁済させられても業者がとりあってくれない、などのトラブルが多く発生しています。

保証人紹介業者をめぐる相談は、2000年度は全国で約50件だったのが、2009年度は211件に増えているそうです(国民生活センター及び全国の消費生活センター調べ)、ここ10年で4倍の相談がきているのです!

保証人紹介業者については、管轄する官庁や規制する法律がないのが大きな問題です。

保証人がどうしても必要になる場合など、ついつい安易に利用しがちですし、また、保証人になっても責任が発生しないのであれば、と保証人になることを承諾してしまいがちです。

もともと、保証人は、債務者が約束通りの債務を弁済できないときに代わりに債務を負う人ですので、見ず知らずの人を保証するということ自体、おかしなことです。

よくわからないものは利用しないのが一番だと思います

by nishioka

敷金と礼金 その3 (敷金返金が少ないときは争える!) 

平日はなかなか書き込む時間が取れなくて、間があきましたが、
敷金と礼金の話を続けます

敷金は預け金ですから、家賃の滞納分や、特別に修理が必要な箇所等がない場合は
全額が戻ってくるはずです。
しかし、実際には、原状回復費用などがひかれて、少ししかもどらないことも多いですね。
また、最初から敷金の一部が戻らないことを約束した敷引特約も多いですね。

敷引特約は、たとえ契約書・覚書・同意書にサインしたとしても、 
原状回復工事代が高すぎる、大家さん側の支払い事項まで借主が払うなど、
借主に極めて不利な場合は、原則無効です(消費者契約法10条)。

だれが住んでいても家の通常損耗(経年劣化による損耗)は絶対にあるのですから、
それを修復するためにかかる費用は、持ち主である賃貸人が負担すべきなのであって、
たまたま住んでいた賃借人が通常損耗費用を負担するいわれはありません
入居時に預けた敷金が戻らなかった場合には、
たとえそれが敷引特約どおりであったとしても、争う余地が十分にあるといえるでしょう。

西日本では、敷引特約が多かったのですが、最近は争われることが多くなったからか、
もともと返さなくてよい性質の礼金として取るところも増えていますね。

東日本では、礼金を取るところが昔から多いですが、
そもそも礼金は、戦後の賃貸物件がまだまだ少ない時代に、家を貸してくれたお礼、
として渡していたもの
みたいですので、
賃貸物件が増えて、空き部屋がたくさんあるこのごろでは、
礼金という概念は時代にそぐわない気がしますよねぇ

どちらにしても、あとでいろいろ争う必要がないように、
入居の契約の段階で交渉して、できるだけ初期費用を下げてもらうとよいですねぇ~

by nishioka

敷金と礼金 その2 

 敷金は、家賃滞納分とか、通常生じる自然損耗を除く特別な損害を控除した残りが返還されますね。

 で、礼金の方は、消費者契約法10条により、「信義則に反し消費者の利益を一方的に害する」ものとして、返還を請求する余地があると考えられます。 もっとも、これはかなり難しそうですね。礼金が、返還されないことが明記されている場合は、通常、返還を請求することは無理でしょう。信義則に反するという状況は、なかなか想定できないような気がします。

例えば、期間を定めて賃貸借契約を締結したものの、礼金の返還について、賃貸人と賃借人との間で、何も合意がなされていなかったような場合に、賃貸借契約が短期間で合意解除されたというのであれば、賃借人は、賃貸人に対し、按分して残存期間に相当する金額を不当利得として返還請求するというようなことは考えられます。これについては、浦和地裁S57.4.17の裁判例が参考になります。


 By Shimoyama

敷金と礼金  その1 

春は引っ越しの季節ですね、
新たな生活を始めた方もたくさんいらっしゃるのではないでしょうか。

さて、敷金はかえってきますか? ときかれることがよくあります。

敷金は、賃貸借契約をするにあたり、賃貸人(貸す側)が
賃借人(借りる側)が賃料を払わない場合などに備えて、
事前に預かるものです。
そのため、賃料の支払いをきちんとしていれば
基本的にはかえってくる性質のものです。

一方、礼金とは、賃借人が賃貸人に対して、
物件を貸してくれてありがとう、というお礼の意味で
わたすものです。
そのため、返されない性質のものです。

家を新しく借りるときには、どんな性質のお金なのか、
きちんと理解しておくとよいですね!

by nishioka

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